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Administración condominios Santiago, República Dominicana

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La ley 108-05 del 23 de marzo de 2005 de Registro Inmobiliario y el Reglamento General de Registro de Títulos, en sus artículos 100 y 105 respectivamente ha definido el concepto de condominio como el derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía publica, se establecen como propiedad exclusiva de una o mas personas, los que a su vez son copropietarios indivisos sobre las partes comunes.

Características de este derecho

En primer lugar se trata de un derecho real principal, in rem, que permite a una persona ejercer el poder sobre un bien. En segundo lugar ese derecho real principal involucra simultáneamente un derecho de propiedad exclusiva sobre las unidades y un derecho de co-propiedad sobre las partes comunes, o sea que cada co-propietario, ademas de ser lo de su piso o apartamento, tendrá un derecho común sobre el terreno en que el edificio este construido y sobre todo lo que sea de uso común del edificio o necesario para la existencia, seguridad y conservación.

Importancia de un administrador en los condominios.

La ley No. 5038 sobre condominios, del 21 de noviembre del 1958, modificada por la ley 108-05 del 23 de marzo del 2005, en su articulo 9 establece que a los fines de la buena administración y goce de las cosas comunes y por el solo hecho de quedar organizada la propiedad en la forma que establece esta ley, todos los propietarios de los pisos, departamentos, viviendas y locales del inmueble forman, obligatoriamente y de pleno derecho, un consorcio, con personalidad jurídica, que frente a los terceros y a los mismos propietarios actuará como representante legal de todos los propietarios por intermedio de una administrador.

La 3ra Sala de la Suprema Corte de Justicia en una sentencia del 21 de diciembre de 2011, num. 22, B.J. 1213, se pronuncio diciendo: Ninguna otra persona que no sea el administrador puede representar al consorcio de propietarios como demandante o demandado. Es inadmisible, en consecuencia, la demanda en nulidad de deslinde interpuesta a nombre del consorcio por varios condominios. Si bien es cierto que toda persona tiene derecho a obtener la tutela judicial efectiva, también lo es que para garantizar su efectividad debe serlo, naturalmente, en los términos establecidos por la Constitución y las leyes.

Quién puede administrar el condominio?

En la práctica vemos muchas veces que uno de los co-propietarios desempeña la función de administrador, otras veces una empresa dedicada a estos fines, en fin cualquier persona física o jurídica podría administrar el condominio siempre y cuando cumpla con las formalidades de forma y de fondo que la ley establece, si bien es cierto que lo antes dicho procede no menos cierto es que el éxito de una buena administración de un condominio dependerá de algunas variables que mencionamos a continuación:

1- Por tener la administración de condominios un carácter normativo debe tener abogados abogados especializados en la materia inmobiliaria.

2- Para resolver los asuntos técnicos debe tener un departamento de servicios generales, con un personal idóneo disponible para los servicios de plomeria, electricidad entre otros.

3- Para un manejo transparente de las recaudaciones y gastos se debe contar con una plataforma contable.

4- Para una gestión transparente se debe tener un personal informático con la capacidad de crear la interfaz web de manera que cada uno de los que conforman el consorcio de propietarios puedan acceder las 24 horas / 365 días del año a los diferentes tipos de eventos, informaciones y puedan realizar sus reclamaciones .

Cuando decimos que la administración de condominios tiene un carácter normativo y que una empresa que se dedique a este servicio debe tener abogados especializados en la materia inmobiliaria, lo decimos por el articulo 102 de la ley 108-05 antes mencionada mediante el cual se le da competencia a la jurisdicción inmobiliaria para conocer los asuntos jurisdiccionales cuando establece lo siguiente: El tribunal de jurisdicción original es el competente para conocer de todos los asuntos que se susciten en virtud de la ley de condominios relacionado con los derechos, cargas y gravámenes registrados, salvo excepciones prevista en esta ley.

Cuando sentimos algo fuera de lo normal en nuestro corazón lo mas lógico es que visitemos un cardiólogo, de igual forma cuando ocurre algo relacionado a nuestro organismo visitaremos siempre un especialista en la materia, lo mismo ocurre en la profesión del derecho, donde encontraremos buenos penalistas, civilistas, otros especializados en vías de ejecución, familia, inmobiliaria, etc.

 

 

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Lic. Daniel Rosario Lagares

Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Políticas

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